Как арендовать квартиру или дом в Грузии: самый подробный гид

По данным GeoStat за 2022 год, Грузию посетили 5,4 млн иностранцев, больше 20% из них были русскоязычными и так или иначе бежали от войны. И хотя подавляющее большинство побывали в стране транзитом (к концу прошлого года здесь оставалось почти 113 тысяч россиян, 26 тысяч украинцев и 13 тысяч белорусов), рынок жилья существенно разогрелся. TBC Capital писал, что год к году цены на аренду жилых помещений выросли на внушительные 77%.

Цены уже возвращаются в норму и в ближайшее время не должны критично подняться, говорят риелторы. В целом стоит помнить, что стоимость аренды в Грузии зависит от многих факторов, в том числе от геополитики и сезонности — например, зимой спрос на долгосрочную аренду ниже.

На момент написания статьи, в конце 2023 года, месячная плата за съем квартиры с одной спальней в Тбилиси составляет € 400−1000 — разброс обусловлен районом. В Батуми нижняя граница примерно та же, а вот в третьем по величине городе страны Кутаиси средний ценник — € 250. Такие цифры предоставляет портал Global Property Guide.

От выбора района зависит вся экономика вашего пребывания в Грузии. По личному опыту можем сказать, что, если раньше в Тбилиси были районы с высокой концентрацией экспатов, сейчас релоканты равномерно рассредоточены по всему городу, а в инфраструктурном плане жить удобно везде, где рядом есть метро.

Чтобы оптимизировать поиск, можно пользоваться телеграм-каналами или ботами, которые собирают объявления с данных сайтов и публикуют в ленту: есть отдельно для Тбилиси, Батуми, Кутаиси. Еще больше объявлений можно найти в группах в Facebook (примеры раз, два) — эта соцсеть очень популярна в Грузии.

Однозначного ответа нет — стоимость аренды от типа недвижимости не зависит. Бо́льшую роль играет качество ремонта и мебели, расположение объекта, метраж.

На рынке аренды много объявлений как с квартирами, так и с домами. Часто грузины сдают гостевые домики (пристройки к основному дому) либо отдельный этаж двухэтажного строения. В этих случаях вы чаще будете контактировать с арендодателем, чем при аренде квартиры или дома целиком.

Снять жилье своими силами более чем реально и в крупных, и в небольших городах, но в небольших есть смысл проверять не только сайты — можно разговаривать с местными: спрашивать, не сдают ли квартиру они или их знакомые. Если же вам проще обратиться к посреднику, можно воспользоваться услугами риелторов — здесь их называют маклерами.

Главное правило — комиссию маклеру в Грузии платит арендодатель, не арендатор. Если кто-то утверждает иначе, скорее всего, это мошенники. К сожалению, это же правило говорит, что маклер в первую очередь учитывает интересы владельца квартиры.

Выбирать независимого маклера или агентство лучше по отзывам из чатов взаимопомощи — экспаты регулярно рекомендуют чьи-то услуги. Из плюсов: почти все специалисты говорят не только на грузинском, но и на русском и/или английском языках, готовы предлагать варианты с учетом специфичных требований и могут сами отвезти вас на разные объекты, чтобы вы выбрали оптимальный.

Если вы нашли квартиру через риелтора либо арендодатель пользуется его услугами, скорее всего, они предложат вам готовый договор. Обратите внимание на условия:

• Многие владельцы квартир заключают договор сразу на год.
• Сразу берут деньги за первый и последний месяц аренды — и это невозвратный депозит (такое понятие здесь в целом встречается реже).

Риск потерять деньги за последний месяц есть и в том случае, если вы захотите съехать раньше (по любой причине).

Это не означает, что договориться, например, на 6 месяцев или обойтись без платы за последний нельзя — просто нужно проговаривать это с арендодателем и обсуждать условия в каждом случае (помните, Грузия — страна устных соглашений). Стандартный (и адекватный) договор аренды на русском и грузинском языках можно скачать тут (на английском и грузинском — здесь). Для заключения сделки от вас понадобятся лишь данные загранпаспорта.

Грузия находится на стыке субтропической и средиземноморской климатических зон, и за некоторыми исключениями летом в стране очень жарко, а зимой — влажно. В Тбилиси в августе температура стабильно выше 30 °C (нередко — под 40 °C), в январе по ночам может опускаться до 0 °C. Поэтому крайне важно, чтобы в квартире были:

• Кондиционер.
• Отопление на газу.
• Водонагреватель — тоже на газу.

Центрального отопления в грузинских домах нет. Самый близкий к нему аналог — газовый бойлер, который будет греть воду в трубах и батареях. К сожалению, такая система применяется не везде — гораздо чаще устанавливают независимый газовый конвектор (Karma), который эффективно нагревает только ту комнату, в которой стоит. Но худший вариант — электрические обогреватели. Зимой они существенно увеличат счета за квартиру.

С водонагревателем примерно то же: в квартире может быть газовый и электрический (в основном накопительный) водонагреватель. Газовый по всем параметрам лучше — он будет греть воду только при открытии крана горячей воды.

Кроме оборудования проверьте:

• Качество коммуникаций: трубы, краны, розетки. Если их давно не обслуживали, они могут выйти из строя, а устранять, скажем, течь в новой для вас стране — нервное занятие.
• Состояние бытовой техники, ее работоспособность. При подписании договора желательно составить акт приема-передачи, где будут обозначены все ценные предметы в квартире — это защитит вас, если арендодатель начнет требовать то, чего в квартире не было при заселении.
• Следы насекомых: клопов, тараканов.
• Плесень — обычно о ней говорит неприятный запах. Из-за высокой влажности это частое явление в Грузии, особенно в старых домах.

Все остальное опционально — например, если вам хочется тишины, проверьте, нет ли в доме или поблизости баров и ресторанов, и расспросите владельца жилья о соседях.

Советуем удостовериться, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который называет себя арендодателем. Известны случаи, когда экспаты подписывали договор с одним лицом, а позже сталкивались с претензиями реального собственника.

Информацию обо всех объектах недвижимости в Грузии можно найти на сайте Министерства юстиции в соответствующем реестре: по этой ссылке либо здесь.

В форме поиска можно ввести любой из параметров: кадастровый код объекта, ID собственника (Personal Number) или просто адрес квартиры на грузинском языке (в формате «ქალაქი თბილისი, პაატა დათუაშვილის ქუჩა, N7»). Затем нужно нажать кнопку с иконкой лупы, и вы увидите данные о регистрации права собственности.

По закону единственным платежным средством на территории Грузии может быть лари (он состоит из 100 тетри), однако это не останавливает многих арендодателей устанавливать плату в долларах (или привязывать ее к актуальному курсу на день выплаты). Перевести деньги в основном можно двумя способами:

• С карты на карту, если у вас есть счет в грузинском банке (именно в грузинском — переводить деньги с любой другой иностранной карты на грузинскую, мягко говоря, невыгодно и долго). Для перевода вам нужно знать лишь номер карты, номер телефона или IBAN владельца квартиры. Может быть небольшая комиссия.
• Через платежные терминалы (не банкоматы, а именно «пэйбоксы») от TBC или Bank of Georgia — в Тбилиси и других городах их сотни, рядом с вашим домом наверняка будет несколько. Для перевода нужно ввести ID или номер счета арендодателя, подтвердить операцию кодом из СМС, которое придет на его телефон, и вставить наличные в терминал (лари, доллары, евро). Комиссии нет.