Инвестиции в недвижимость Тбилиси в 2024 году

В рамках исследования Galt & Taggart обращаются к большому числу источников, включая Всемирный банк, Евростат, Национальный банк Грузии, собственные исследования и опросы застройщиков. Отчет вышел в ноябре, все данные актуальны на сентябрь-октябрь 2023 года и позволяют строить долгосрочные предположения.

Индекс урбанизации в 2022 году достиг 60% (+7% за 20 лет). Для сравнения, в Еврозоне индекс равен 75%. Вкупе с довольно большой численностью семьи ≈ 3,25 человека (-0,25 за 20 лет) это обеспечит спрос на квартиры на уровне 9 тыс. в год.

Индивидуальные доходы граждан растут. В 2023 году 100 тыс. грузин зарабатывают от ₾3,6 тыс. в месяц, еще около 100 тыс. зарабатывают от ₾2,4 до ₾3,6 тыс. Шесть лет назад показатели были в два-три раза меньше. При этом порядка 170 тыс. человек могут позволить себе ипотеку в пригородах. В сентябре средняя ставка по ипотеке составляла 11,9% годовых в национальной валюте и 7,9% годовых в долларах или евро.

На рынке нет переизбытка предложения. 95% квартир со сдачей в 2023 году уже проданы. Доля проданных апартаментов со сдачей в 2024-м — 78%, в 2025-м — 58%.

Мигранты позитивно влияют на бизнес, но их число уменьшается. По оценкам Galt & Taggart, в сентябре 2023-го в стране оставались 90 тысяч россиян и белорусов, которые въехали в Грузию с марта 2022-го. 77% из них арендуют жилье, а по опросам застройщиков на россиян и израильтян прямо сейчас приходится 4% продаж недвижимости в Тбилиси (в два раза меньше, чем в конце 2022-го).

Общие продажи недвижимости в Тбилиси падают из-за эффекта высокой базы 2022 года, но они все еще выше 2021-го. За десять месяцев текущего года продано 33 тыс. квартир. На новостройки приходится 47% продаж, 31% — на старый жилой фонд, остальное — на новые проекты на вторичном рынке.

Рост стоимости аренды, вызванный войной в Украине, остановился в марте 2023-го. К октябрю цены снизились по сравнению с пиковыми показателями почти на 6% (в долларах США). В дальнейшем они, скорее всего, продолжат падать. В октябре аренда квадратного метра стоит около $11,9 (то есть квартиру на 50 м² можно снять примерно за $595).

Годовая доходность недвижимости в Тбилиси в октябре 2023 года достигла 11%, что на 0,1% меньше средней ставки по депозитам в нацвалюте. Для сравнения, до коронавируса средняя доходность в лари была на стабильном уровне 8,7%. В Батуми средняя доходность от аренды прямо сейчас — 9,9%, а лидирует среди всех городов, принимавших мигрантов, Ташкент — он приносит арендаторам около 12,7%.

26% всех апартаментов в Тбилиси арендуют мигранты, 16% приходится на Airbnb и другие агрегаторы в сфере туризма, 12% — на иностранных студентов. Местные жители и экспаты занимают 46% рынка арендуемого жилья.